Propriétaires : le premier piège fiscal de l’année

La dernière loi de finances rectificative pour 2022 offre un nouvel exemple intéressant de piège fiscal. Le gouvernement propose aux propriétaires ce qu’il appelle un cadeau pour les aider à réaliser les travaux nécessaires en matière d’économies d’énergie. 

Ce geste censé être généreux consiste à doubler le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global qui est ainsi porté de 10 700 € à 21 400 € lorsque le dépassement est dû aux travaux de rénovation énergétique.

Or, il faut rappeler qu’un déficit foncier qui n’est pas déduit immédiatement du revenu global est reportable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.

Ce qui signifie que le déficit foncier est rarement perdu pour un bailleur.

De plus, ce qui n’a pas été dit est la différence d’impact entre une déduction du revenu global et une déduction du revenu foncier.

En effet, une dépense déduite uniquement du revenu global donne seulement droit à une économie d’impôt sur le revenu, alors qu’une dépense déduite du revenu foncier donne droit à une économie d’impôt sur le revenu et à une économie de prélèvements sociaux qui, rappelons-le, sont tout de même de 17,2 %.

Autrement dit, le contribuable taxé à 30 % qui peut reporter sa dépense sur ses revenus fonciers ultérieurs diminue son imposition totale de 47,2 %, alors que le même contribuable qui doit l’imputer sur son revenu global ne diminue son imposition que de 30 %.

Exemple :

Supposons un propriétaire bailleur imposable dans la tranche à 30 % qui réalise 50 000 € de travaux de rénovation énergétique en 2023 et perçoit 30 000 € de loyers. Voici son calcul d’impôt, sachant qu’il impute jusqu’à 21 400 € sur son revenu global :

2023 :

Revenus fonciers : 30 000 – 50 000 = - 20 000 € (déficit foncier)
Imputation sur le revenu global : 20 000 €
Tout aura donc été déduit dès 2023 et il aura économisé l’impôt suivant :
(30 000 x 47,2 %) + (20 000 x 30 %) = 20 160 €

Supposons maintenant le même propriétaire qui réalise 50 000 € de travaux classiques sans lien avec la rénovation énergétique. Sachant qu’il n’impute que 10 700 € sur son revenu global, voici son calcul d’impôt, :

2023 :

Revenus fonciers : 30 000 – 50 000 = - 20 000 € (déficit foncier)
Imputation sur le revenu global : 10 700 €
Report sur les revenus fonciers ultérieurs : 20 000 – 10 700 = 9 300 €

2024 :
Revenus fonciers : 30 000 – 9 300 = 20 700 €

Soit une économie de :

2023 : (30 000 x 47,2 %) + (10 700 x 30 %) = 17 370 €
2024 : 9 300 x 47,2 % = 4 390 €

Et donc au total : 21 760 €

On arrive donc à une différence de 1 760 € correspondant aux 9 300 € qui n’auront pas pu être déduits des revenus fonciers et n’auront donc pas diminué l’assiette des prélèvements sociaux.

Sachant que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas une option mais s’impose à tous lorsqu’elle est possible, les propriétaires qui doivent imputer immédiatement sur leur revenu global au lieu de reporter sur leurs revenus fonciers ultérieurs sont les perdants d’une mesure pourtant affichée comme favorable au contribuable.

Pour le bailleur qui dispose de suffisamment de revenus fonciers, le moyen d’éviter cette perte est d’étaler les dépenses dans le temps de telle sorte qu’elles créent le moins possible de déficit foncier pour déduire le plus possible de l’assiette des prélèvements sociaux.

Autrement dit, une mesure présentée comme un cadeau fiscal pour accélérer les dépenses d’économie d’énergie se révèle en réalité un piège fiscal et une incitation à étaler ses dépenses.

Amateurisme ou sournoiserie, à vous de choisir.