Propriétaires et locataires, voici 20 trucs pour payer moins d’impôts d’impôts locaux en 2017

Si vous êtes propriétaire, vous venez de recevoir votre avis de taxe foncière et comme tous les ans, vous la trouvez prohibitive et… en augmentation. Sans compter que la taxe d’habitation suivra le mois prochain. Contribuables Associés vous donne 20 moyens d’alléger la facture ou de vérifier son bien fondé…

 1 – Choisissez  votre lieu d’habitation…

 Chaque collectivité locale (commune, département…) choisit son taux d’imposition. Autrement dit, selon son lieu d’habitation, un contribuable pourra voir ses impôts locaux doubler, voire tripler. La première chose à faire avant d’acheter ou louer est donc de se renseigner sur les taux d’imposition en vigueur. D’autant qu’il suffit parfois de traverser la rue pour changer de commune et donc d’impôt… A titre d’exemple, les riverains versaillais côté impair et exposés nord du boulevard Saint-Antoine ont souvent une taxe communale du double de celle des habitants du Chesnay côté pair et exposés sud…

Sans oublier que la tenue fantaisiste des registres cadastraux conduit parfois à des valeurs locatives dérisoires pour des immeubles anciens de luxe et des valeurs extravagantes pour certains immeubles classiques mais récents.

2 – Vérifiez les informations cadastrales

Les valeurs locatives permettant d’établir les impôts locaux reposent sur une grille cadastrale évaluant chaque bien à partir de ses éléments de confort, de la qualité de la construction, de sa situation ou des nuisances, par comparaison avec des locaux de référence choisis dans la commune. Bref, il est parfois utile de vérifier si les éléments d’information que possède le cadastre sont exacts et ne surévaluent pas le bien. Bien entendu, il faut parfois aussi se méfier d’alerter les services fiscaux si l’on subodore une sous-évaluation.

Il est à noter que les valeurs locatives sont mises à jour annuellement par l’administration au gré des informations qu’elle recueille (descriptif sur l’acte de vente, déclaration de travaux etc.). Quand un acte de vente fait état d’un étage en plus aménagé avec deux salles de bains supplémentaires par rapport au précédent titre de propriété, il faut craindre une majoration à suivre des impôts locaux, surtout si tous les travaux n’ont pas été déclarés en leur temps.

Signalons que les changements de caractéristiques, à la différence des changements de consistance ou d’affectation, n’ont pas à être déclarés du point de vue fiscal par les contribuables, puisque l’administration doit s’en charger elle-même à partir des informations qu’elle recueille.

3 – Évitez le prélèvement mensuel

Le ministère des Finances promeut à tour de bras la mensualisation des impôts locaux, dans un souci, selon lui, de simplification et de sécurité. Sachant que cette mensualisation n’est qu’un paiement en avance d’un impôt dû en fin d’année, il s’agit en fait d’une avance de trésorerie consentie à l’État qui est à proscrire par tous ceux qui savent gérer un budget annuel.

4 – Économisez l’énergie…

Les collectivités locales ont le droit d’exonérer de taxe foncière à hauteur de 50 % ou 100 % certains logements faisant l’objet de dépenses d’équipement d’énergie ouvrant droit à crédit d’impôt sur le revenu. Si le logement date d’avant 1989, il est possible d’être exonéré pendant 5 ans si le propriétaire a réalisé pour au moins 10 000 euros de travaux en faveur de la transition énergétique. Pour les logements neufs, il est prévu une exonération possible d’au moins 5 ans en cas de label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 ».

5 – Faites attention au classement de l’édifice

Si un immeuble est devenu insalubre, sa dégradation peut valoir à son propriétaire une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, quitte à entrer alors dans la catégorie des assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Encore faut-il inviter l’administration à reconnaître l’état de ruine du bâtiment.

6 – N’oubliez pas non plus de déclasser les terrains

Un terrain n’est pas taxé de la même manière selon qu’il est à vocation constructible, agricole ou à l’état de friche. Tout terrain s’inscrit dans une liste de treize groupes établie par instruction ministérielle en 1908. Changer de groupe n’est donc pas sans influence sur l’imposition du terrain. Ainsi, un vigneron qui abandonne son exploitation face aux charges qu’on lui impose peut avoir intérêt à arracher ses vignes au lieu de les laisser dépérir, afin de ne plus être classé en terrain viticole, nettement plus taxé qu’une simple friche ou pâture.

7 – Profitez de la vacance

Lorsqu’un propriétaire ne parvient pas à louer son appartement pendant au moins trois mois, il peut obtenir un dégrèvement de la taxe foncière. Bien entendu, la vacance doit être involontaire et le propriétaire doit donc pouvoir démontrer qu’il fait tout pour trouver un locataire.

8 – Mais faites bien attention …

Si la vacance d’un bien à louer peut permettre une exonération de taxe foncière, une vacance volontaire peut entraîner l’assujettissement à la taxe spéciale sur les logements vacants dans les grandes villes ou à la taxe d’habitation tout simplement dans les autres villes qui en votent le principe. Et pas la peine dans les grandes villes de meubler le logement pour faire croire qu’il s’agit d’une résidence secondaire, la commune peut alors majorer la taxe d’habitation normale jusqu’à 60 %. Mieux vaut donc dans tous les cas se ménager la preuve que l’inoccupation est purement involontaire.

9 – Vive la campagne !

Faute d’avoir un gymnase à entretenir, des HLM à financer ou une école à faire vivre, la taxe foncière dans les petits villages est souvent réduite. Mais surtout, les bâtiments ruraux sont dans tous les cas exonérés de taxe foncière. Encore faut-il qu’ils aient un usage réellement agricole ou qu’ils aient perdu cet usage sans en avoir trouvé un autre. L’exonération est même maintenue si le nouvel usage consiste à servir de support à la production d’énergie d’origine photovoltaïque.

10 – Deux ans de répit

Les constructions neuves sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans. L’exonération court à compter du 1^er janvier suivant celle de l’achèvement de la construction. Mieux vaut donc déclarer l’achèvement un 2 janvier plutôt qu’un 31 décembre, pour gagner un an d’exonération…

11 – Profitez de votre âge, si vous le pouvez

En cas de ressources modestes, les personnes invalides ou âgées de plus de 75 ans sont exonérées de taxe foncière sur leur habitation (jusqu’à 16 421 euros pour un couple sans enfant à charge). Curieusement, l’exonération s’étend même à la résidence secondaire pour les personnes âgées mais non pour les personnes invalides…

Enfin, les personnes âgées entre 65 et 75 ans peuvent obtenir un dégrèvement de 100 euros si les conditions de ressources sont respectées.

12 – Plafonnez en fonction du revenu

Il existe un plafonnement méconnu de la taxe foncière en fonction du revenu. Il faut dire aussi qu’il consiste en un dégrèvement de la taxe foncière sur la résidence principale pour sa fraction excédant 50 % des revenus du contribuable. Autrement dit, seuls en bénéficient ceux qui n’ont plus aucun revenu autre que les prestations sociales ou dont l’activité est structurellement déficitaire. Sans compter que les redevables de l’ISF sont exclus du dispositif…

13 – Transformez un bâtiment en chapelle…

Les lieux de culte sont exonérés de taxe foncière. Voilà une belle occasion de transformer son hangar en chapelle. Encore faut-il trouver un prêtre pour venir y célébrer la messe…

14 – Choisissez bien votre date d’emménagement

La taxe d’habitation est uniquement due par l’occupant du logement au 1^er janvier. Pour ceux qui ne payaient pas de taxe d’habitation propre (enfants, conjoints en voie de séparation, colocataire…), un déménagement à l’Épiphanie plutôt qu’à Noël permet donc d’économiser une année de taxe d’habitation. Un conseil : se ménager les preuves de l’emménagement matériel en janvier (factures du déménageur, ouverture du contrat d’électricité etc.), quelle que soit la date de début de location.

15 – Conservez vos enfants…

 La taxe d’habitation afférente à la résidence principale connaît un certain nombre d’abattements pour charges de famille. Certains sont obligatoires et d’autres à la main des collectivités locales. Plus le foyer comporte d’enfants à charge au sens fiscal et moins la taxe d’habitation sera donc élevée. Il faut y penser avant de laisser sa progéniture voler de ses propres ailes.

16 – Éloignez votre garage

 Lorsqu’un garage se trouve à moins d’un kilomètre de son habitation, il est réputé être une dépendance immédiate de l’habitation et à ce titre soumis à la taxe d’habitation. Un peu de marche à pied contre une petite économie d’impôt…

17 – Ne meublez pas

Quand un logement est inoccupé et inhabitable à défaut d’être meublé, il n’est pas soumis à la taxe d’habitation (sauf nouveaux cas de taxe sur les logements vacants…). En revanche, s’il est inoccupé mais habitable en raison de son ameublement, il devient d’office soumis à la taxe d’habitation au nom du propriétaire, même si celui-ci n’y met pas les pieds. Mieux vaut donc se ménager la preuve qu’un logement délaissé n’est pas habitable pour éviter toute taxe inutile.

18 – Déclarez-bien le départ du locataire

 Lorsqu’un locataire quitte son logement sans avoir acquitté sa taxe d’habitation, le fisc peut en réclamer le paiement au propriétaire, sauf si celui-ci a informé préalablement le Trésor du départ de son locataire. Il est donc important de ne pas oublier de signaler au fisc le départ de son locataire en cas de doute sur son esprit civique…

19 – Évitez de gagner trop d’argent…

Pour les ménages aux revenus moyens (45 000 euros environ pour un couple avec deux enfants), la taxe d’habitation est plafonnée à 3,44 % de son revenu diminué d’un certain abattement (5 461 €euros pour la première part, 1 580 euros pour les quatre demi-parts suivantes et 2 793 euros pour les demi-parts supplémentaires). Un petit salaire donne donc souvent droit à un dégrèvement partiel ou total de taxe d’habitation.

20 – Victimes du terrorisme

Les ayants droit d’une personne décédée du fait d’un acte de terrorisme ou d’un représentant des forces de l’ordre tué en mission sont exonérés de la taxe d’habitation établie au nom du défunt au titre de l’année du décès.

Contribuables Associés

Avec Contribuables Associés, luttez pour la réduction des dépenses publiques, car trop de dépenses publiques c'est trop d'impôts, et contre les gaspillages scandaleux d'argent public !