Tribune libre de Luc Caille, contribuable des Yvelines.
« Quand le bâtiment va… tout va ! » Nous sommes loin de cet indicateur bien connu. Le constat actuel est plutôt un ras-le-bol général et un désengagement des propriétaires bailleurs et des investisseurs, pressés par un « mille-feuille » fiscal qui s’est épaissi au fil du temps.
Une fiscalité de plus en plus pesante…
En effet, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il faut acquitter des droits, impôts et taxes à n’en plus finir, déterminés selon la nature du bien :
S’agissant d’un logement neuf ou datant de moins de 5 ans, acquis auprès d’un professionnel, la transaction est soumise à la TVA au taux de 20%. Un prix indiqué dans l’acte de vente, toutes taxes comprises. En plus de la TVA, l’acheteur doit régler la taxe de publicité foncière au taux très précis de 0,71498%, calculée, elle, sur le prix hors taxes.
Dans le cas d’un bien ancien ou de moins de 5 ans, vendu par un particulier, l’acquéreur doit payer les droits d’enregistrement, à un taux compris entre 5,09006% et 5,81 %. Ce pourcentage s’applique sur le prix de vente et comprend un droit départemental, une taxe additionnelle au profit de la commune et un prélèvement au profit de l’Etat.
Ensuite, tout le temps de la détention du bien, le propriétaire doit acquitter divers impôts. Chaque année, il devra payer la taxe foncière et s’il occupe son bien, s’ajoutera la taxe d’habitation annuelle.
Ces deux taxes collectées au profit des collectivités locales sont en augmentation constante, à un taux très supérieur à l’inflation. De surcroit, la réforme de la révision des valeurs locatives si chère à nos gouvernants, risque de faire exploser leurs montants.
Si le logement est loué, selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé, les revenus locatifs doivent être déclarés comme des revenus fonciers ou en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux la CSG et la CRDS au taux de 15,5%.
D’autre part, n’oublions pas que si un bien locatif est laissé vacant volontairement pendant plus d’un an et qu’il se situe dans certaines communes de plus de 50.000 habitants, le propriétaire sera susceptible d’acquitter la taxe sur les logements vacants, dont le montant s’élève entre 12,5 et 25% de la valeur locative foncière brute du bien.
En outre, un propriétaire dont la valeur de l’ensemble de son patrimoine (englobant ses biens immobiliers) excède 1,3 million d’euros, devra également s’acquitter de l’ISF.
Enfin, si lors de la vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale, une plus-value est réalisée, elle est imposable sur le revenu, au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Dans le calcul de la plus-value, intervient un abattement calculé en fonction de la durée de détention, entre la 6ème et la 22ème année pour la partie imposable et entre la 6ème et la 30ème année pour la partie prélèvements sociaux.
Difficile pour les propriétaires qui sont majoritairement de petits investisseurs, de rester motivés face à ce parcours du combattant qui est de nature à assécher toute rentabilité, voire les obliger à vendre leur bien, faute de pouvoir assumer financièrement cette cohorte de Taxes. Pour les plus vaillants, le désengagement est de mise.
Un désengagement aux lourdes conséquences
Un désengagement croissant, qui se traduit par la vente de logements jusqu’alors loués et une baisse conséquente de nouveaux investissements avec pour effet direct, une baisse sensible du nombre de constructions neuves, une tension locative et un chômage endémique accru.
Par ailleurs, depuis de nombreuses années, le parc de logements privés se substitue aux déficiences du parc social. Cette situation amène les propriétaires privés à supporter les conséquences économiques d’une mission qui devrait relever de la solidarité nationale.
Aussi, Il y a grande urgence d’une part, que le pouvoir politique reconnaisse que les investisseurs privés jouent un rôle majeur dans la construction et la fluidité du marché locatif et d’autre part, qu’il prenne conscience que faute de mesures fortes et immédiates, les investissements privés se tourneront vers d’autres supports et les mises en chantier continueront de stagner.