La valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est la pierre angulaire de toute évaluation relative aux impôts directs locaux, qu’il s’agisse de la taxe foncière (revenu cadastral) de la taxe d’habitation, mais aussi de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les règles d’évaluation ont été définies, voici maintenant plus de trente ans. Aussi des distorsions importantes existent malgré l’actualisation départementale de 1981 et les revalorisations annuelles et nationales appliquées chaque année.

Pour exemple l’augmentation annuelle est de 1,015 ces dernières périodes.

A l’origine, la valeur locative cadastrale était sensée représenter le montant du loyer annuel d’un bien loué dans des conditions normales et régulières, soit au vu d’un bail d’habitation ou professionnel ou aussi commercial.

Il est aisé de constater que la base d’imposition actuelle mentionnée sur un avis d’imposition à la taxe d’habitation est loin de représenter le montant du cours du marché d’aujourd’hui.

Pour exemple, quand il est mentionné 6 300, l’habitation peut être louée sans fantaisie au moins 9 600,00 euros à l’année soit 800,00 euros par mois.

Quels sont les postes pris en charge dans le calcul par comparaison de la valeur locative cadastrale ?

Ces postes sont au nombre de quatre, soit :

- La contenance ou superficie utile de l’habitation, c’est-à-dire les surfaces mesurées au sol, il importe peu la hauteur sous plafond, dans l’inconscient collectif limitée à 1m80.

- Le coefficient de situation relative qui est la somme des coefficients d’entretien, de situation générale et de situation particulière.

- Les éléments de confort auxquels sont appliqués des équivalences superficielles. L’évaluation datant des années 1970-73, il était considéré comme confort, ce qui aujourd’hui semble être convenu de l’élémentaire décence.

- La catégorie de l’habitat au point de vue de sa structure et de son architecture. Les habitations sont classées en huit catégories de 1 à 8, avec des catégories intermédiaires type 5M, 6M, 4M, 3M. Les catégories 8 et 7M ont pratiquement disparues même s’il doit encore exister des exemples pour confirmer la règle.

Lucien Bory-Harang
Porte-parole de ANARILD "Mieux Comprendre"